TVA : droits à déduction - Immeubles en stock

{"question": {"@xmlns": "http://schemas.assemblee-nationale.fr/referentiel", "@xmlns:xsi": "http://www.w3.org/2001/XMLSchema-instance", "@xsi:type": "QuestionEcrite_Type", "uid": "QANR5L17QE16091", "identifiant": {"numero": "16091", "regime": "5eme Republique", "legislature": "17"}, "type": "QE", "indexationAN": {"rubrique": "taxe sur la valeur ajoutée", "teteAnalyse": null, "analyses": {"analyse": "TVA : droits à déduction - Immeubles en stock"}}, "auteur": {"identite": {"acteurRef": "PA794750", "mandatRef": "PM881146"}, "groupe": {"organeRef": "PO845425", "abrege": "DR", "developpe": "Droite Républicaine"}}, "minInt": {"organeRef": "PO873685", "abrege": "Économie, finances, souveraineté industrielle, énergétique et numérique", "developpe": "Ministère de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique"}, "minAttribs": {"minAttrib": [{"infoJO": {"typeJO": "JO_QUESTION", "dateJO": "2026-06-16", "pageJO": null, "numJO": null, "urlLegifrance": null, "referenceNOR": null}, "denomination": {"organeRef": "PO873685", "abrege": "Économie, finances, souveraineté industrielle, énergétique et numérique", "developpe": "Ministère de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique"}}, {"infoJO": {"typeJO": "JO_QUESTION", "dateJO": "2026-06-23", "pageJO": null, "numJO": null, "urlLegifrance": null, "referenceNOR": null}, "denomination": {"organeRef": "PO879409", "abrege": "Action et comptes publics", "developpe": "Ministère de l'action et des comptes publics"}}]}, "textesQuestion": {"texteQuestion": {"infoJO": {"typeJO": "JO_QUESTION", "dateJO": "2026-06-16", "pageJO": "5362", "numJO": "20260024", "urlLegifrance": null, "referenceNOR": null}, "texte": "M. Thierry Liger interroge M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur l'article 271, 1 du CGI et les articles 205 à 209 de l'annexe II au CGI. Ces articles soulèvent des difficultés d'application s'agissant des immeubles inscrits en stock (marchands de biens et promoteurs) notamment en raison de la règle de l'annualité du coefficient de taxation forfaitaire / unique et de l'impossibilité d'opter à la TVA en application de l'article 260, 5° <em>bis</em> lors de l'acquisition de l'immeuble (CE 27-11-2020 n° 426091). Il lui demande tout d'abord de bien vouloir préciser si les éventuels loyers perçus par ces opérateurs ne sont pas à prendre à en considération pour la détermination des droits à déduction de la TVA (CE 27-11-2020 n° 426091 et CE 9-10-1992 n° 82144) sauf en ce qui concerne la TVA grevant les dépenses non immobilisées et régulièrement comptabilisées en classe 6 qui sont engagées en vue de la location ou de l'utilisation de l'immeuble (BOI-TVA-IMM-10-30-20210317 § 100) et le régime de l'assimilation prévue à l'article 207, IV-3 de l'annexe II au CGI ainsi qu'il a déjà été commenté dans une réponse en date du 27 juin 2023 et au BOI-TVA-IMM-10-30-20210317 § 300 et s. En ce qui concerne la TVA grevant les dépenses comptabilisées en stock (par exemple : TVA d'acquisition, frais d'acquisition, études et travaux), il lui demande de bien vouloir préciser les règles permettant de déterminer le quantum de la TVA déductible et le <em>timing</em> de la déduction de la TVA lorsqu'une opération comprend la rénovation d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans (par exemple : travaux ne conduisant pas à un immeuble neuf au sens de l'article 257, I-2-2° du CGI) et une construction nouvelle (par exemple : extension, surélévation, construction d'un second bâtiment), étant précisé que, de manière classique, les premières dépenses peuvent être engagées au cours d'une année N et que la ou les premières reventes (revente en bloc ou à la découpe) interviendront uniquement à compter de N + 1. Dans le cadre de l'option prévue à l'article 260, 5° bis du CGI, la revente de la partie rénovée peut être totalement soumise à la TVA (par exemple : vente d'un immeuble de bureau) ou seulement partiellement (vente d'un immeuble mixte comprenant de l'habitation, du bureau ou des commerces) (BOI-TVA-IMM-10-30-20210317 § 170 s'agissant d'une vente en bloc). La revente à la découpe peut s'étaler sur plusieurs années et donner lieu, le cas échéant, à des ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou des ventes d'immeuble à rénover (VIR). Il lui demande enfin de préciser les règles de déduction s'agissant de la TVA grevant les frais généraux (par exemple : expertise-comptable) étant précisé que certaines années et notamment en année N, la structure qui porte l'opération peut n'avoir aucun chiffre d'affaires (ou éventuellement uniquement des loyers qui peuvent n'être que partiellement soumis à la TVA). Il est à cet égard précisé que certaines dépenses peuvent être « affectées » (article 207, III-1 et 2 de l'annexe II au CGI) mais que d'autres sont nécessairement mixtes en raison soit de la rédaction des contrats et des factures correspondantes (par exemple : marché unique et facture globale) soit de la nature même de la dépense (par exemple : ravalement de façade BOI-TVA-AU-40-20240221 § 260). Par ailleurs, par souci de simplification, les opérateurs peuvent souhaiter appliquer un coefficient de taxation unique à l'ensemble des dépenses (article 206, V-1-2° de l'annexe II au CGI) sous réserve d'être, chaque année, des redevables partiels (CE 11-12-2020 n° 427136), ce qui n'est pas nécessairement évident tous les ans (par exemple : absence de vente, ventes exclusivement taxées ou exonérées, ou encore perception uniquement de loyers si ceux-ci ne sont pas à prendre en considération). Il souhaite connaître sa position sur ce sujet."}}, "textesReponse": {"texteReponse": {"infoJO": {"typeJO": "JO_QUESTION", "dateJO": "2026-11-03", "pageJO": "10299", "numJO": "20260044", "urlLegifrance": null, "referenceNOR": null}, "texte": "Conformément à l'article 257 du code général des impôts (CGI), les livraisons d'immeubles effectuées par un assujetti agissant en tant que tel sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Celles portant sur des immeubles achevés depuis plus de cinq ans en sont toutefois exonérées en application du 2° du 5 de l'article 261 du même code. Ces dernières peuvent toutefois être taxées sur option (5° bis de l'article 260 du CGI). Cette option s'exerce distinctement par immeuble, fraction d'immeuble ou droit immobilier concerné par l'option, au moment de sa livraison, et il doit en être fait mention dans l'acte constatant la mutation (annexe II au CGI, article 201 quater). En ce qui concerne la déduction de la TVA, la taxe acquittée le cas échéant lors de l'acquisition d'un immeuble achevé depuis plus de 5 ans n'est pas déductible avant l'exercice effectif de l'option. Il en va de même pour les dépenses engagées en vue de cette revente (frais directement attachés à la livraison de l'immeuble), qui entretiennent un lien direct et immédiat avec cette cession. La circonstance que, dans l'attente de la revente, l'immeuble soit donné en location est sans incidence sur cette analyse, en l'absence de lien direct et immédiat entre l'achat des immeubles et l'activité intercalaire éventuelle de location (Conseil d'État, décision du 27 novembre 2020, n° 426091). Il en va différemment cependant lorsqu'un tel immeuble, inscrit en stock dans la comptabilité de l'assujetti, est considéré aux fins de l'application des dispositifs de régularisation de la TVA déductible, comme immobilisé en vertu du régime d'assimilation prévu au 3 du IV due l'article 207 de l'annexe II au CGI. Dans ce cas, la TVA acquittée lors de l'acquisition de l'immeuble est déductible par le cessionnaire dans les conditions de droit commun comme l'indique l'administration dans ses commentaires doctrinaux (voir en ce sens le BOI-RES-TVA-000156 publié le 10 décembre 2025 reprenant les précisions apportées dans la réponse ministérielle du 27 juin 2023 à la question écrite n° 5633). S'agissant des modalités d'exercice de ce droit à déduction, le principe selon lequel, au sein des opérations imposables, seule peut être intégralement déduite la taxe grevant des biens ou des services exclusivement utilisés à des opérations ouvrant droit à déduction est traduit par le coefficient de taxation prévu au III de l'article 206 de l'annexe II au CGI. Ce coefficient est en effet égal à l'unité lorsque le bien ou le service est utilisé à des opérations imposables ouvrant entièrement droit à déduction. En revanche, il est nul lorsque les opérations auxquelles le bien ou le service est utilisé n'ouvrent pas droit à déduction. Par ailleurs, en application du 3 du III de l'article 206 de l'annexe II au CGI, lorsque le bien ou le service est utilisé concurremment pour la réalisation d'opérations imposables ouvrant droit à déduction et d'opérations imposables n'ouvrant pas entièrement droit à déduction telles que des opérations exonérées sur le fondement de l'article 261 du CGI, le coefficient est égal au rapport entre, au numérateur, le montant annuel du chiffre d'affaires afférent aux opérations ouvrant droit à déduction, y compris les subventions directement liées au prix de ces opérations et, au dénominateur, le montant total annuel du chiffre d'affaires afférent aux opérations imposables, y compris les subventions directement liées au prix de ces opérations. L'assujetti doit en principe calculer un coefficient de taxation pour chacun des biens et services qu'il acquiert. Toutefois, conformément au 2° du 1 du V de l'article 206 de l'annexe II au CGI, il peut, par année civile, retenir pour l'ensemble des biens et des services acquis un coefficient de taxation unique, calculé de manière forfaitaire dans les conditions du 3 du III de ce même article. Il ressort de l'ensemble des dispositions précitées, notamment issues de la transposition du 1 de l'article 174 de la directive n° 2006/112/UE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de la TVA (directive TVA), que ce coefficient unique doit être calculé sur la base du chiffre d'affaires annuel de l'assujetti. Dans ces conditions, les loyers perçus au titre de la location d'un immeuble inscrit en stock (destiné à la revente) ne doivent pas être pris en compte pour la détermination des droits à déduction de la taxe grevant la construction ou l'acquisition de l'immeuble en cause. Ces mêmes loyers doivent en revanche être pris en compte pour la détermination des droits à déduction de la taxe afférente aux dépenses liées à l'activité de location de l'immeuble. Elles doivent également être prise en compte lorsqu'un immeuble en stock est considéré comme immobilisé en vertu du régime d'assimilation prévu au 3 du IV due l'article 207 de l'annexe II au CGI. Comme indiqué précédemment, dans cette dernière situation, si l'activité locative de l'immeuble en cause est soumise à la TVA (loyers soumis à la TVA de plein droit ou sur option), alors l'assimilation permet la déduction alors même que l'immeuble en stock est un immeuble achevé depuis plus de 5 ans dont l'option pour la taxation de la revente n'interviendra qu'ultérieurement, au moment de la revente. Par ailleurs, s'agissant des dépenses comptabilisées en stock liées à une opération portant, d'une part, sur l'acquisition et la rénovation d'un immeuble ancien ne conduisant pas à la production d'un immeuble neuf, et, d'autre part, sur la construction d'un nouvel immeuble, seule la taxe grevant les dépenses afférentes à la construction de l'immeuble neuf destiné à être revendu en TVA sera immédiatement déductible dans les conditions de droit commun. A l'inverse, la TVA grevant les dépenses liées à l'acquisition et à la rénovation d'un immeuble achevé depuis plus de 5 ans ne deviendra déductible que postérieurement à l'éventuel exercice de l'option prévue au 5° bis de l'article 260 du CGI. Dans l'hypothèse où cette option ne porterait pas sur l'intégralité des locaux cédés, la TVA afférente à la construction ou l'acquisition de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles concerné ne sera déductible qu'à hauteur du coefficient de taxation de l'assujetti. Il en va de même pour les dépenses mixtes, affectées concurremment à la construction du nouvel immeuble ainsi qu'à l'acquisition et à la rénovation de l'immeuble ancien. Le coefficient de taxation applicable à ces dépenses est calculé dans les conditions de droit commun, sur la base du chiffre d'affaires annuel de l'assujetti. S'agissant enfin des frais généraux, l'existence d'un lien direct et immédiat entre une opération particulière en amont et une ou plusieurs opérations en aval ouvrant droit à déduction est, en principe, nécessaire pour qu'un droit à déduction de la TVA acquittée en amont soit reconnu à l'assujetti et pour déterminer l'étendue d'un tel droit. Toutefois, la Cour de justice de l'Union européenne a admis un droit à déduction de la TVA en faveur de l'assujetti, même en l'absence de lien direct et immédiat entre une opération particulière en amont et une ou plusieurs opérations en aval ouvrant droit à déduction, lorsque les dépenses encourues font partie des frais généraux de cet assujetti et sont, en tant que tels, des éléments constitutifs du prix des biens ou des services qu'il fournit. De telles dépenses entretiennent, en effet, un lien direct et immédiat avec l'ensemble de l'activité économique de l'assujetti. Ces frais généraux ainsi engagés par un assujetti ouvrent également droit à déduction à raison de son coefficient de taxation calculé dans les conditions de droit commun, sur la base de son chiffre d'affaires annuel."}}, "cloture": {"codeCloture": "REP_PUB", "libelleCloture": "Réponse publiée", "dateCloture": "2026-11-03", "infoJO": {"typeJO": "JO_QUESTION", "dateJO": "2026-11-03", "pageJO": "10299", "numJO": "20260044", "urlLegifrance": null, "referenceNOR": null}}, "signalement": null, "renouvellements": null}}