TVA sur marge - art. 268 du CGI

{"question": {"@xmlns": "http://schemas.assemblee-nationale.fr/referentiel", "@xmlns:xsi": "http://www.w3.org/2001/XMLSchema-instance", "@xsi:type": "QuestionEcrite_Type", "uid": "QANR5L17QE15881", "identifiant": {"numero": "15881", "regime": "5eme Republique", "legislature": "17"}, "type": "QE", "indexationAN": {"rubrique": "taxe sur la valeur ajoutée", "teteAnalyse": null, "analyses": {"analyse": "TVA sur marge - art. 268 du CGI"}}, "auteur": {"identite": {"acteurRef": "PA794750", "mandatRef": "PM881146"}, "groupe": {"organeRef": "PO845425", "abrege": "DR", "developpe": "Droite Républicaine"}}, "minInt": {"organeRef": "PO873685", "abrege": "Économie, finances, souveraineté industrielle, énergétique et numérique", "developpe": "Ministère de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique"}, "minAttribs": {"minAttrib": [{"infoJO": {"typeJO": "JO_QUESTION", "dateJO": "2026-06-09", "pageJO": null, "numJO": null, "urlLegifrance": null, "referenceNOR": null}, "denomination": {"organeRef": "PO873685", "abrege": "Économie, finances, souveraineté industrielle, énergétique et numérique", "developpe": "Ministère de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique"}}, {"infoJO": {"typeJO": "JO_QUESTION", "dateJO": "2026-06-16", "pageJO": null, "numJO": null, "urlLegifrance": null, "referenceNOR": null}, "denomination": {"organeRef": "PO879409", "abrege": "Action et comptes publics", "developpe": "Ministère de l'action et des comptes publics"}}]}, "textesQuestion": {"texteQuestion": {"infoJO": {"typeJO": "JO_QUESTION", "dateJO": "2026-06-09", "pageJO": "5063", "numJO": "20260023", "urlLegifrance": null, "referenceNOR": null}, "texte": "M. Thierry Liger attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique sur les conditions d'application de la TVA sur marge prévue par l'actuel article 268 du CGI. L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, publiée au <em>Journal officiel</em> du 20 décembre 2025, opère la recodification de la TVA au sein du code des impositions sur les biens et services (CIBS) à compter du 1er septembre 2026. Le régime de TVA sur marge applicable aux biens immeubles (terrains à bâtir ou immeubles achevés depuis plus de cinq ans) sera alors codifié aux articles L. 221-18, L. 221-19 et L. 221-20 du CIBS. Dans ce contexte, il lui demande de bien vouloir préciser si les réponses ministérielles antérieurement publiées et les commentaires publiés au <em>BOFiP - impôts</em> le 13 mai 2020, sous la référence BOI-TVA-IMM-10-20-10, demeureront opposables aussi longtemps que la mise à jour du <em>BOFiP</em> nécessitée par la recodification de l'article 268 du CGI aux articles L. 221-18 et suivants du CIBS ne sera pas intervenue (réponse ministérielle n° 42 486 du 1er février 2022). Dans la continuité de cette réponse, il lui demande également de préciser si cette réponse est également applicable aux biens immeubles inscrits en immobilisations corporelles (réponse ministérielle n° 35 554 du 27 avril 2021) ou inscrits en stock mais assimilés à des immobilisations en application de l'article 207, IV-3 de l'annexe II au CGI. Il lui demande par ailleurs de préciser si la réponse ministérielle n° 42486 du 1er février 2022 peut également couvrir les biens revendus qui ont fait l'objet, avant la mise à jour du <em>BOFiP</em> précitée, d'une promesse unilatérale de vente et non pas seulement d'un compromis de vente, peu important, à cet égard, qu'une substitution de bénéficiaire ait eu lieu, le cas échéant, postérieurement à cette mise à jour et si la taxation sur la marge pourra également continuer de s'appliquer à la revente par un aménageur de biens acquis dans le cadre d'un traité de concession d'aménagement définie à l'article L. 300-5 du code de l'urbanisme, signé avant la mise à jour du <em>BOFiP</em> susvisée, même si les biens n'auront alors pas encore fait l'objet d'une acquisition ni d'un avant contrat par l'aménageur (disposition transitoire déjà mise en place par le passé - BOI-TVA-LIQ-50 n° 110). Enfin, il lui demande de préciser s'agissant du détachement de parcelle correspondant à une partie du terrain d'assiette d'un bâtiment si la condition d'identité juridique peut être considérée comme remplie lorsqu'avant l'acquisition du bien, un document d'arpentage ou une autorisation d'urbanisme autorisant la division future (i.e. permis de construire valant division et déclaration préalable de division et non pas seulement un permis d'aménager uniquement visée par la réponse ministérielle n° 96 679 du 20 septembre 2016) est obtenue alors même que l'acte d'acquisition qui viserait l'un de ces documents ne mentionnerait qu'un seul bien acquis."}}, "textesReponse": {"texteReponse": {"infoJO": {"typeJO": "JO_QUESTION", "dateJO": "2026-11-03", "pageJO": "10297", "numJO": "20260044", "urlLegifrance": null, "referenceNOR": null}, "texte": "Conformément aux articles 266 et 267 du code général des impôts (CGI), la base d'imposition à la TVA des livraisons d'immeubles est en principe constituée par toutes les sommes, valeurs, biens ou services reçus ou à recevoir par le vendeur en contrepartie de ces opérations de la part de l'acheteur, à l'exclusion de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) elle-même. Toutefois, par dérogation à ce principe et conformément à l'article 392 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de TVA, l'article 268 du CGI prévoit qu'en présence de livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n'a pas eu droit à déduction à l'occasion de l'acquisition, la base d'imposition est constituée de la seule marge réalisée par le cédant. Ce régime de taxation sur la marge sera repris dans le code des impositions sur les biens et services (CIBS) aux articles L. 231-18 à L. 231-20 de ce code en application de l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 portant divers ajustements du CIBS. Cette nouvelle rédaction tiendra compte de l'interprétation que le la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) en a faite dans l'affaire Icade Promotion SAS (aff. C- 299/20). Les dispositions incriminées ont été jugées non conformes à la directive en tant qu'elles soumettent au régime de TVA sur la marge les cessions de terrains à bâtir réalisées par des assujettis revendeurs au profit des personnes physiques en vue de la construction d'immeubles que ces personnes affectent à un usage d'habitation, lorsque l'acquisition initiale du terrain à bâtir par le revendeur n'a pas été soumise à la TVA, soit qu'elle se trouve en dehors de son champ d'application, soit qu'elle s'en trouve exonérée, et que le prix auquel le revendeur a acquis ces biens n'incorpore pas un montant de TVA qui a été acquitté en amont par le vendeur initial. En revanche, dans le cadre d'une activité de lotisseur, la réalisation de travaux de viabilisation de terrains préalablement à leur revente par l'assujetti revendeur à des particuliers est indifférente au regard de l'application du régime de la TVA sur la marge. Toutefois, comme indiqué en réponse aux questions écrites n° 35554 et n° 42486 formulées par le député Romain Grau et publiées au journal officiel les 27 avril 2021 et 1er février 2022, la doctrine actuellement publiée au Bulletin officiel des finances publiques &#8211; impôt (BOFiP-I) sous la référence BOI-TVA-IMM-10-20-10, qui commente les dispositions du CGI ayant donné lieu à jugement, demeure opposable. Les assujettis revendeurs continuent à bénéficier de la garantie prévue par les dispositions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales (LPF), ce qui leur permet de se prévaloir de bonne foi de l'interprétation faite par l'administration d'un texte. Cette garantie interdit également à l'administration fiscale de remettre en cause l'application par un redevable d'un texte fiscal effectuée conformément à l'interprétation que l'administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu'elle n'avait pas rapportées à la date des opérations en cause (avis « Monzani » n° 353782 du Conseil d'État du 8 mars 2013). La mise à jour de la doctrine fiscale, qui devrait intervenir dans le courant de l'année 2027, n'aura pas vocation à remettre en cause les équilibres économiques des opérations en cours. Ainsi, dans le cadre de la revente d'un bien immobilier intervenant postérieurement à la date de publication des futures précisions doctrinales tirant les conséquences de la jurisprudence de la CJUE, l'assujetti revendeur pourra continuer à se prévaloir de l'actuelle doctrine fiscale si son acquisition du bien considéré est intervenue ou a fait l'objet d'un compromis de vente antérieurement à cette publication. L'hypothèse d'une promesse unilatérale de vente est également couverte par la réponse ministérielle n° 42486 du 1er février 2022, dès lors que, à l'instar d'un compromis de vente, les éléments essentiels de la vente (bien, prix, etc.) sont nettement et précisément déterminés. Il en va de même dans le cas d'un traité de concession d'aménagement tel que régi par l'article L. 300-5 du code de l'urbanisme, même si les biens n'ont alors pas encore fait l'objet d'un contrat d'acquisition, ni d'un avant-contrat par l'aménageur. Il résulte également de la réponse ministérielle n° 35 554 du 27 avril 2021 que la manière dont un immeuble est comptabilisé (actif circulant ou actif immobilisé) n'a en l'état aucune incidence sur l'application du régime dérogatoire de la TVA sur la marge. Enfin, l'obtention d'une autorisation administrative autorisant la division future antérieurement à l'acquisition du bien concerné par l'assujetti revendeur n'exclut pas l'application du régime dérogatoire de la TVA sur la marge à la revente, pourvu que le permis d'aménager ou le permis de construire valant division désigne avec précision les divisions envisagées (réponse ministérielle n° 96 679 du 20 septembre 2016). Le transfert des règles de la TVA au sein du CIBS au 1er janvier 2027 ne remet pas en cause le contenu de ces réponses. Le rescrit publié le 18 février 2026 au BOFiP-I sous la référence BOI-RES-TVA-000253, par l'administration indique ainsi que restent opposables à l'administration l'intégralité des commentaires de la doctrine fiscale ainsi que toutes les prises de position de l'administration dans des rescrits individuels, non rapportés ou non caducs avant la date d'entrée en vigueur du CIBS. Tel est le cas notamment, quelle que soit leur forme (doctrine, réponses aux questions écrites, etc.), des interprétations et prises de position relevant des dispositions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales (LPF) et de l'article L. 80 B du LPF. Cette analyse est d'ailleurs confortée par le III de l'article 46 de l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 portant recodification de la TVA et diverses modifications du CIBS, dans sa version issue du b) du 1° de l'article 17 de l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 portant divers ajustements du CIBS précitée.  Il est donc confirmé que la circonstance que les dispositions de l'article 268 du CGI aient fait l'objet d'une recodification dans le CIBS n'a pas d'incidence sur l'opposabilité de la doctrine en vigueur."}}, "cloture": {"codeCloture": "REP_PUB", "libelleCloture": "Réponse publiée", "dateCloture": "2026-11-03", "infoJO": {"typeJO": "JO_QUESTION", "dateJO": "2026-11-03", "pageJO": "10297", "numJO": "20260044", "urlLegifrance": null, "referenceNOR": null}}, "signalement": null, "renouvellements": null}}